Negli ultimi anni si sta diffondendo l’utilizzo della “locazione breve”, airbnb, gestito da terzi in nome e per conto del proprietario c.d. Gestione Affitti Brevi. I terzi, intermediari, si occupano, nella norma della: pulizia, gestione delle prenotazioni e dell’incasso del compenso pattuito per conto del proprietario. Quali sono i loro obblighi? Quando si deve versare le ritenuta? I dati da trasmettere all’AdE? C’è un obbligo di conservazione documentale?
Locazione gestione da intermediario – gestione affitti brevi
Nel caso l’immobile sia adibito a locazioni a breve (termine inferiori ai 30 giorni), anche mediante piattaforme specializzate come AIRBNB o booking.com, gestito da terzi, gli stessi acquisiscono obblighi di natura informativa tutte le volte che intervengono nella stipula di un contratto di locazione breve, inoltre, se incassano o intercedono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione o dei corrispettivi, sono tenuti ad applicare una ritenuta quando versano al locatore la somma incassata.
Locazione gestita e incassata da terzi con ritenuta
Quando un terzo, intermediario, interviene incassando per conto del proprietario, nasce l’obbligo per l’intermediario di operare e versare la ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni (o dei corrispettivi) lordi dovuti per la locazione e indicati nel contratto.
L’aliquota del 21% va applicata sull’intero importo (lordo provvigione del portale/intermediario) che il conduttore è tenuto a versare al locatore, e senza l’abbattimento forfettario del 5% che si applica nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione. Teniamo a sottolineare che nel caso in cui la provvigione non sia compresa nel corrispettivo della locazione, ma è addebitata direttamente dall’intermediario al conduttore o al locatore, non viene assoggettata a ritenuta.
Non rientrano nel corrispettivo lordo del contratto, sul quale si applica la ritenuta, eventuali somme richieste dal locatore a titolo di deposito cauzionale o penale.
Per la mancante applicazione della ritenuta, da parte dell’intermediario, è prevista la sanzione amministrativa indicata nell’art. 14 del decreto legislativo n. 471/97, fermo, restando la possibilità di ricorrere al ravvedimento operoso.
Se il pagamento avviene con assegno bancario intestato al locatore, l’intermediario, non avendo la materiale disponibilità delle risorse finanziarie su cui operare la ritenuta, non è tenuto a tale adempimento anche quando l’assegno è consegnato al locatore per il suo tramite.
La ritenuta negli affitti gestiti da intermediario
L’intermediario estingue l’obbligo di versamento della ritenuta compilando e inviando un F24, entro il 16 del mese successivo a quello di incasso, mediante il codice ERARIO 1919. La complessità è limitata all’indicazione corretta nei campi Anagrafici, rimaniamo a disposizione per una consulenza puntuale.
Locazioni a breve e conservazione dei dati dell’intermediario e proprietario negli affitti a breve
I terzi intermediari che sono intervenuti nella stipula del contratto e/o nell’incasso del canone di affitto a breve per conto del proprietario sono tenuti a conservare tutti gli elementi che si basano sulle informazioni da comunicare e sui dati relativi ai pagamenti o ai corrispettivi incassati per tutto il periodo previsto per la notifica di un avviso di accertamento (art. 43 del Dpr 600/1973). In pratica, i dati devono essere conservati fino al:
- 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione
- 31 dicembre del settimo anno successivo a quello in cui la dichiarazione avrebbe dovuto essere presentata, nei casi di omessa presentazione o di presentazione di dichiarazione nulla.
Gli intermediari e la trasmissione dei dati
Mediante i modelli telematici rilasciati dall’AdE ed entro il 30 Giugno dell’anno successivo, gli intermediari che locano a breve, devono tramettere alcuni dati:
- nome, cognome e codice fiscale del locatore;
- durata del contratto;
- indirizzo dell’immobile;
- importo del corrispettivo lordo;
- dati catastali degli immobili (facoltativi fino a comunicazioni relative al 2023) (provv. Agenzia delle Entrate 12.7.2017 n. 132395, come modificato dal Provv. 17.3.2022 n. 86984).
Non tutti gli intermediari che facilitano l’incontro tra domanda e offerta di alloggi sono tenuti alla trasmissione dei dati, ma solo quelli che, oltre a tale attività, forniscono supporto professionale o tecnico informatico nella conclusione del contratto. Ad esempio, l’intermediario della locazione a breve per l’immobile gestito da terzi, deve comunicare i dati del contratto se chi affitta ha accettato la proposta di locazione tramite lo stesso intermediario o aderendo all’offerta di locazione tramite una piattaforma online. Se invece il locatore si avvale dell’intermediario solo per proporre l’immobile in locazione ma il conduttore comunica direttamente al locatore l’accettazione della proposta, l’intermediario non è tenuto a comunicare i dati del contratto. In questa situazione, infatti, ha solo aiutato a riunire le parti, rimanendo estraneo alla conclusione dell’accordo e quindi non ha nessun obbligo.
La comunicazione può essere effettuata “in forma aggregata” per i contratti relativi al medesimo immobile stipulati dal medesimo locatore.
Gestione Affitti Brevi Identificazione degli Ospiti
Il Decreto Crescita (dl 145/2018) prevede che chiunque affitta un immobile per uso turistico debba fornire le proprie informazioni personali alla Questura, indipendentemente dalla nazionalità. Ciò significa che, come per qualsiasi altra struttura ricettiva di tipo alberghiero, chi affitta un appartamento con questa formula deve anche iscriversi al sistema telematico “AlloggiatiWeb” per comunicare i dati degli ospiti alla Questura, in base all’art. 109 del TULPS. L’art. 19-bis del dl stabilisce un’interpretazione autentica delle norme del TULPS, affermando che “L’articolo 109 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, di cui al regio decreto 18 giugno 1931, n. 773, si interpreta nel senso che gli obblighi in esso previsti si applicano anche con riguardo ai locatori o sublocatori che locano immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni”.
Ulteriori adempimenti al gestione affitti brevi
Si annota altresì che sono necessari ulteriori adempimenti che non approfondiremo in questo articolo tra cui: apertura scia al Comune, pagamento della tassa di soggiorno e nel caso siano affittati più di quattro appartamenti venendo considerata attività d’impresa risulta necessaria l’apertura della partita iva.
